危険負担をするってどういうこと？｜センチュリー２１リュウショウ宅建　不動産売却ブログ｜センチュリー21リュウショウ宅建

最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があるのでしょうか。 

例えば売買契約を締結した後、引渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうケースも考えられます。 

※天災地変で滅失するとは ... 

落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまったなど 

売主様、買主様のどちらの責任ではなく、取引の対象物が滅失してしまう（無くなってしまう）こと。 

2020年4月１日以前の旧民法では、 

契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならない 

となっていました。 

債権者主義といい、買主様が目的物の引き渡しに関する危険負担をするということです。 

ただ、不動産の売買契約では天災地変等で売主、買主どちらの責任でもない理由によって対象物が滅失か損傷してしまった場合については、特約で民放とは異なるという取り決めを行っていました。 

この取り決めは全部が滅失し、修復が不能な場合や過分な費用、日数がかかると言った場合は解除が出来るといった特約です。 

相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金利を無利息で変換して解除という特約が一般的でした。 

また、大きな被害がなく引渡し前に損傷がある場合については、売主様で修復の上で買主様に引き渡す様にしていました。 

改正された民放は、 

引渡し前で、かつ引き渡しが不能である場合は買主様の支払責務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶出来る 

ことになりました。 

改正されたことによって、実際の取引の場での運用と民放が近づいたという感じかと思います。 

あくまで天災地変など売主様に責任が無い場合です。 

売主様には引渡しまで、善管注意義務、善良なる管理者の注意義務があります。 

注意不足の場合には、売主様の責任が発生します。 

問題なく取引、引き渡しが出来る様に細心の注意を払うことが重要です。