不動産売却コラムの記事一覧｜センチュリー２１リュウショウ宅建　不動産売却ブログ｜センチュリー21リュウショウ宅建

旗竿地の査定　

自身が持っている戸建てを売却しようと思っていますが、少し形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なので土地価格は高くないと聞いたのですが本当ですか。

いわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なので、この様に呼ばれています。

価格が高くないと言う点については一般的には、その様に言われています。

どの様な査定方法があるのでしょうか。

通常土地の査定価格は、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件の近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで、平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて計算する方法です。

同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。

他に旗竿地の場合には、路線価を使って計算します。

路線価ですか。

路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表する、その年の1月1日時点における主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

国税庁ですか。

あまり馴染みが無いかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から2倍したものが実勢価格の目安とされています。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすればおおよその相場価格がわかります。

路線価で土地面積をかければ査定金額がわかる言う事でしょうか。

土地の評価は奥行きの長さによって影響します、奥行きが極端に短い場合や長い場合は一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています、そのため路線価を計算する時には、奥行き価格補正率を掛け算しないといけません。

奥行き価格補正率とは何でしょうか。

奥行き価格補正率とは、その宅地から奥行距離に応じて、奥行き価格補正率表に定められている補正率です。

正確な表現で言うと、道路からの奥行きの長さに応じて、路線価を調整する為の補正率です。

奥行き価格補正率を使ってどの様に計算するのですか。

1平米あたりの路線価格＝路線価×奥行価格補正率で計算します。

これで査定金額が出ますね。

これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合間口が狭小な宅地などや不整形地の計算をしなくてはいけません。

２つの違いを教えてください。

間口が狭小な宅地などは、1平米あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。間口狭小補正率は間口の狭い土地の票価額を減額する補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行きや長い土地の相続税評価額を減額する事を言います。

どちらも旗竿地の様な特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されています。

不整形地の計算を教えてください。

不整形地は、1平米あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、崖地割合で定められます。崖地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地、想定整形地を想定した場合、想定整形地のうち不整形地以外の土地を言います。

また、不整形地補正率の適用については、不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な方で、計算します。

不整形地の場合も、路線価格に対して補正率を掛けて調整を図るのですね。
うちの土地の場合は、どうでしょうか。

一概には言えませんが、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところです。

その金額で、売却出来ますか。

残念ながら、この方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから過去に売れた旗竿地と比較し、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。

詳しくは、地元に密着した不動産会社に尋ねて頂くと、近隣事例も熟知しているので、正確な査定金額が出るかと思います。

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マンションの査定　

マンションの査定はどのようにして行なっているのでしょうか。

居住用のマンションがあれば一般的には、取引事例比較法で金額を算出します。

取引事例比較法とは同じマンション内など出来る限り近い条件のマンションでの成約事例と比較し計算します。

戸建ての様に、土地と建物に分けて算出しないのですか。

マンション場合、敷地部分は基本的に共有部分が多く、分けて算出はしません。また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。

階数が上がるほど価格も高くなりますか。

多くの場合ではそうなりますが、エレベーターが無いマンションや、全ての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなる事もあり得ます。

その他に何かありますか。

管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や自主管理と言ってマンションの所有者で管理する場合もあります。また長期修繕計画と言って将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかり出来ているかなどがポイントになります。

修繕とは外壁の塗り直しをしたりすることですか。

それも一つです。マンションの年数が経つと劣化していきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので計画や積立が出来ていないと多額の一時金が発生してしまう可能性もあります。

急に言われても困りますね。管理会社が入っていればやってもらえるのですか。

基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は修繕計画がしっかりしてない可能性もあり注意が必要です。

だから金額に影響するのですね。新しいマンションを売却する場合、同じマンション事例がない事もありますよね。

同じマンション事例がない場合は、出来るだけ近い条件のマンション事例を探しますが、新しいマンションの事例が見つけにくい場合もあります。

その場合はどうするのですか。

基本的には、近い事例を基に算出しますが別の方法で算出する事もあります。査定に関しては根拠を示す事が必要になります。成約事例を必要とされていないため、マンションが新築で販売された金額を基に相場の増減率を計算する場合があります。

売却する側として納得できる根拠があればいいですね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格を算出される事が多く、同じマンションや出来るだけ条件の近いマンションの事例が選ばれるのですね。

実測清算取引　

土地の取引を行うとき測量した面積と登記簿が異なるケースがありますか。

程度の差はありますが、異なることはあります。

平米単価や坪単価で価格を決めていたのに、単価は変わりませんか。

単価は変わります。公募取引と言って登記簿面積に基づいて取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなる
と単価は下がりますし、小さければ単価は上がります。

売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますね。

そういった場合には、公募取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

実測清算取引はどの様な取引ですか。

例えば、公募面積１００平米の土地を１０００万円で売買するとします。平米単価は１０万円です。

公募取引の場合は実際の測量の結果、土地の面積が９０平米になっても１１０平米になっても売買代金は１０００万円
であり、平米単価が上がったり下がったりします。

これに対して、実測清算取引は生産の基準となる面積と単価を決めておきます。

生産基準となる面積は１００平米で平米単価は１０万円となり１０００万円の売買となります。

売買契約後に測量して仮に１１０平米になった場合は約１０万平方かける平米単価１０万円で１１００万円９０平米に
なった場合には９０平米かける平米単価１０万円で９００万円の売買代金となります。

実測清算はどちらにも平等な条件ですね。

ただしメリットだけでなく注意も必要です。

予想以上に大きくなった場合などは、買主様の資金計画に影響が出ることがあります。
測量を行うので引き渡しまでに時間がかかる場合があります。長引くと相場が変わってしまうリスクもあります。

確かにそうですね

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方がいいのか不動産会社の担当者に
相談されるのが良いかと思います。

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査定の種類

不動産鑑定と不動産会社の査定は同じ様に思っていましたが実は違うようなので教えてください。

不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断することです。

この不動産鑑定評価は、不動産の鑑定評価に関する法律にて不動産鑑定士だけが行えるものです。

不動産鑑定で評価されるのは、地下工事や地価調査、相続税路線票価格、固定資産税評価などの公的なもの、その他民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。

不動産鑑定士とはどんな資格ですか？

不動産の鑑定評価を行う事が出来るのは国家資格である不動産鑑定士のすべてに合格し国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士です。

どんな業務を行うのですか？

不動産鑑定士の仕事は大きく分けて、公的評価と民間評価があります。

公的評価とは国や都道府県市町村などが土地の適正価格を公表する為に行う、地下工事や地価調査

相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

不動産会社の査定はどの様に行われますか？

不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格の事です。

不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため依頼先によって金額に多少の違いが出ることもあります。

個人で不動産鑑定の依頼をするのはどんな時ですか？

個人が不動産鑑定を依頼するのは一般的に不動産の売買や相続贈与財産分与などの場合が考えられます。

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道路の種類

相続予定の家の前の道路は私道であるか、相続した後に建て替えや売却をすることが出来ると言われたが私道とはどの様なことなのか

道路は私道と公道に大きく分けられます。

公道とは国や地方自治体が管理している道路です。
私道は個人などが所有管理している道路です。

一般的に私道は個人が単独で所有しているか複数の個人が共同で所有しています。

親の家の建て替えは問題ないのでしょうか

公道でも私道でもその道路が建築基準法の道路であり敷地が2メートル以上接していれば建物の建築許可を得られます。
ただ法的に建築が問題なく出来る敷地でも建築工事を行う事が出来ない場合があります。
私道は維持管理も個人の責任と負担で行えます。

例えば複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化の為、補修や交換する場合などは私道の所有者が共同で私道の掘削や復帰をします。

私道の持ち分を持っていない人が建物を建て替えたり上下水道の引込をした場合、勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させることは出来ません。

その場合どうしたらいいですか

私道の持ち分を持っている所有者全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書などの許可が必要になります。
ただ私道の持ち分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば承諾書も得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求される場合もあります。

また近隣の住民との仲が良くないなどの理由で承諾が得られない場合もあれます。

そうなるとせっかく建築の許可を取ることができても工事自体ができません。

建築ができない不動産は売りに出しても買う人がいないという事になります。

どうしたらいいでしょうか

親御さんが元気な間に解決しておく事がベストです。

私道で最も大きな問題は承諾が取れない事です。
親御さんの代では近隣との付き合いもあるためこのような問題があっても解決できる可能性がありますが、子供世代になると近隣関係も希薄になり簡単に承諾してもらえない事が少なくありません。

相続予定の不動産問題は早めに把握し解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように日ごろから親子のコミュニケーションをもち問題を共有しておく事が大切です。

特に、私道の問題は法律的に複雑で人間関係も絡んでくるためお近くの不動産会社など、専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをお勧めします。

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建物評価

現在自宅の売却を考えているのですが、建物の価値はどれ位あるのでしょうか。

具体的には木造住宅の場合は22年で価値がゼロになるとされています。

建物構造によって価値が無くなるという事ですか。

考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物構造によって劣化の度合いは様々です。

確かに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するはずがないですね。

そこで築年数から平等な価値を算出するために用いられるのが耐用年数という考え方です。

因みに鉄筋コンクリート造の耐用年数は４７年です。
木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると耐用年数の価値が残っていないため、
建物としての価値がなく土地のみの価値が起こるのです。

私の家は、築22年以上なので戸建てとして売却できないでしょうか。

耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるため築年数が22年以上経っているからといって
売れないと言う事はありません。

築年数が22年以上の場合どの様な工夫が必要ですか。

人が住むうえで構造などに問題が無ければ築年数が22年以上でも十分に売れる
可能性を持つています。

現在も住んでいて劣化や老朽化といったポイントは、最低限の修繕を行い安く住める住宅を
買いたいと言う層をターゲットにし売却を検討してみましょう。

その様なお客様はいるのでしょうか。

実際に安く購入して自分でリフォームをして再利用したいと考えるお客様も少なくありません。

先ずは、お近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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【売却の時期】

売却するとしたら相続前と相続後どちらが良いのかそれぞれのメリットを教えてください。

相続前に売却するメリットですが、よく相続を争続などと言います。

遺産の分割方法をめぐって相続間でもめることが多くあります。特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格なので意見が分かれる事が多くあります。

ドラマなどでもありますね。

そうですね、相続が発生する前に不動産を処分し現金化する事でそれらの不安要素はなくなります。

また相続税の支払いなど早急に納税資金を用意する必要が無いため、売り急いで安く売却する必要もありません。

売り急ぐと価格を下げざるを得ないですね。

相続人の中には、思い出のある実家の売却自体を嫌がることもあります。
足並みがそろわないと売りたくても売れないという事にもなります。

相続前であれば名義人の意思で売却し相続人の相続税資金を用意する事が可能です。

では、相続後に売却する場合のメリットを教えてください。

相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっており、
相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安になる事があります。

評価額の違いですね

相続開始から３年以内に相続不動産を売却した場合その不動産にかかった相続税を取得費用に加算する事ができ、
譲渡所得税の節税につながります。相続しても所有期間は引き継ぎますので譲渡取得税が短期か長期かにかかわる場合は
相続後の方が有利ですね。

　相続前と後どちらもメリット、デメリットがあるのですね。

相続評価の際、不動産の評価額が実勢評価と大きく離れる事が問題として認めないと言うケースも出てきています。
相続前と後の売却のメリットはどちらが大きいかは一概には言えません。

もしもの時の為に早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

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一括査定

自宅を売却しようと思っていたら複数の不動産会社に査定を依頼出来るサイトがありましたが、
このサイトはどの様に利用したらよいのでしょうか。

最近の不動産売却の主流になっているサイトです。すでに自動車や引っ越しなど様々な業界で、
比較検討が出来るサイトになりますが、ご覧になられたのは複数の不動産会社に一括で査定依頼を
しているサイトです。まずは、問い合わせをされたサイトにどの会社が参画されているのかを把握
された方がいいです。

　サイトには、たくさんの会社が参画されている様ですが、どの会社を選べばよいでしょうか。

売主の貴重な情報お渡しされますので、一括査定の中でも査定会社を選べるサイトが良いと思います。
まとめて複数の情報を送ると、その分返信が大変になります。

　まとめて多くの会社に送った方が良いのではないですか。

確かに多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社の事をよく知ってから問い
合わせをした方がいいと思います。

　よく知るとはどういった事でしょうか。

よく知るとは、その会社のホームページをしっかり確認する事です。売却に精通している会社か、
スタッフはどんな人がいるのか、社風は、など売り主の大切な資産を預けますので失敗しない会社
選びをするためにも会社をよく知って頂きたいと思います。

　確かにまとめて査定を依頼するのに便利かと思うのですが、安全安心な取引をしたいですね。

　その他に気を付けたい事はありますか。

査定金額を相場より高く出される会社は、注意が必要です。

　査定金額は高い方がいいのではないでしょうか、高く売りたいとも思いますし。

確かに1円でも高く売りたい気持ちは分かりますが、高値で売却活動した結果、満足のいかない
結果で終わるケースもあります。

　満足のいかない結果に何故なるのですか。

不動産会社が媒介契約をしたいがために、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期にわたって
売却活動をしなければならないケースです。結局その場合は売主様にとって時間も労力もかかり
負担も大きくなります。場合によっては他社の査定金額よりも値引きして成約してしまったケースもあります。

　どうすれば満足のいく会社を選べるでしょうか。

それは地元に密着した会社で売却に強い会社を選ぶ事です。

普段目にされている会社やホームページに売却専門サイトがある会社は間違いなく売却に強いと思いますので
一括査定をされる前には、必ず問い合わせをされる会社のホームページをご確認ください。

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老朽化物件の売却

自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。

建て替えには、メリット、デメリットが存在しますのでそれぞれのポイントをしっかり押さえていきましょう。

それぞれのメリット、デメリットを教えてください。

それでは先ずは、建て替えのメリットですが、大きく4つあります。

①    土地を探す手間が省ける

②    慣れた土地に住める

③    今までの家の不満が解消出来る

④    建て替えローンが、利用出来る

これらがメリットのメインになります。

それぞれの詳細を教えてください。

①    の土地を探す手間が省けるですが、これまで住んでいた家を建て替えるので住み替えの様に、土地を探す手間や購入費用などは一切不要です。金銭面と時間を一気に減らす事が出来ます。

②    の慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れる事です。

③    の今までの家の不満が解消されるですが、不満だった間取り、電気やガス水道といったインフラ設備などを新しくする事が出来ます。家の不満があった場合は0から検討する事が出来るので、今よりも快適な家を実現する事が出来るでしょう。

④    の建て替えローンが利用できるですが、現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。更に建て替えローンが組める金融機関には、大手が取り組んでいる事もあり安心です。

次にデメリットを教えてください。

デメリットもおおきな4つのポイントがあります。

①    建て替え中は、仮住まいが必要

②    建て替えが出来ない場合がある

③    解体工事が必要

④    滅失登記が必要

これらがデメリットになります。

こちらも詳細を教えてください。

①    建て替え中は仮住まいが必要ですが、今まで住んでいた建物を解体する作業がありますので作業が終わる期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成引き渡しはおよそ6ヶ月から1年と言われています。また引っ越しも2回必要になりますので、その点も踏まえて資金計画を立てる必要があります。思わぬところで経費が掛かるので注意が必要です。

②    建て替えが出来ない場合があるですが、建物が建っている土地でも解体して更地にしてしまうと新築が建てられない事があります。それを再建築不可物件と言い、前面道路が建築基準法の道路でない場合や敷地が道路に2ｍ以上接していない場合に再建築不可物件に当てはまります。建て替えを検討される際には確認された上でご検討頂ければと思います。

③    解体工事が必要では、解体工事の費用相場を求める方法の1つとして坪単価×延床面積です。これは、あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。解体業者に現地を確認して頂いた上でしっかりと見積を取りましょう。

④    滅失登記が必要では、滅失登記とは建物取り壊しの際に必要な申請です。建物解体後1か月以内に申請を行わないと滅失登記には申請義務がある為怠ると10万円以下の過料という罰金を払う場合などがあります。滅失登記をしておかないと、その後、新築を建てる事も更地にした土地も売ることも出来ません。更に、固定資産税と言った存在しない建物に税金を支払い続けなければなりません。滅失登記は、建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。

建て替えするのも、色々と気を付けないといけないポイントがあるんですね。

建て替えや住み替えを検討される場合は、お近くの不動産会社に相談頂ければと思います。

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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

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