2024年03月の記事一覧｜センチュリー２１リュウショウ宅建　不動産売却ブログ｜センチュリー21リュウショウ宅建

不動産の売買契約でも手付金があります。 

売買契約を締結の際に売買代金の一部として、買主様から売主様へ手付金を支払う事が一般的です。 

手付金の金額はどのように決めるのか

売買契約については売主様、買主様双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。 

一般的には売買代金の1割を手付金とする事が多いかと思います。 

３０００万円の売買代金の３００万円が手付金という事です。 

ただし宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などに未完成物件の場合、売買物件の5％や1000万円を超える手付金であれば銀行等々、保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから保全措置の必要ない金額で設定する事が多いです。 

その他、下記の事情も考える必要があります。 

・買主様が売買価格の金額や諸費用まで融資をするケース 

・自己資金が少ないなど1割より少額の手付金を希望されるケース 

売買契約のある契約では売買契約締結後に買主様の手付金放棄や売主様の手付金を倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。 

これらは売主様、買主様どちらも権利があります。手付金の金額が多過ぎると解除のハードルが高すぎますし、少な過ぎると解除のハードルが低すぎるという事になります。 

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に相談されるのが良いかと思います。 

営業活動報告


媒介契約を締結し、販売活動させていただく事となると、どのような販売活動をしたか、お問い合わせやご案内がどれくらいあったのかを報告させていただきます。 

これを営業活動報告あるいは、媒介報告といいます。 

実家が空き家になっているような場合も何組来たのか、その報告書で確認できます。 

宅地建物取引業法では、媒介契約の書類によって報告する周期が定められています。 

　専属専任媒介...　1週間に1回以上 

　専任媒介...　2週間に1回以上 

　一般媒介...　報告の定めはない 

一般媒介の場合の報告は、法律で義務付けられていないので、報告しない不動産会社もありますが、ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたか気にされる方がほとんどだと思いますので、定期的に報告している不動産会社もあります。 

一般媒介で複数の会社に販売を依頼している場合は、営業活動報告書の有り無しを見るのも良い会社を見極める1つの手法です。 

営業活動報告はどうやってしてもらうのか 

　メール又は書面で報告させていただきます。
　媒介契約を締結する際の取り決め、媒介契約書にも記載されます。 

内容の中で注意して確認する事 

　①どのような販売活動を行ったか 

　②何件の問い合わせがあったか 

　③ご案内が何組あったか 

　④ご案内の結果どのような感想があったか 

販売活動としては、センチュリー21のウェブサイトの掲載あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトの掲載、新聞や折り込み広告、宅配チラシなどがあります。 

一定期間経っても買主が見つからない、お問い合わせやご案内の数が少ない場合はその後の販売活動の見直しを提案させて頂く事もありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。 

お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内が多いけれど買主が見つからない場合では、計画が変わってきます。営業活動報告書は軽視出来ないものですので、しっかりとご確認ください。

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未登記建物の売却


未登記建物は売買できますが、買主様にとってデメリットやリスクがあるため、 

売却がしにくく、売却価格に影響が出ることもあります。 

ー　買主側のリスク・デメリット　ー 

・購入し取得したにも関わらず、所有権を第三者に主張する事ができない

不動産取引では通常、売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記を行います。 

しかし建物が未登記であれば移転登記を行う事が出来ません。 

仮に二重売買なので取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記した第三者に対して買主様は所有権を主張する事が出来ません。そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。 

・住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事ができない

融資を受ける事ができない理由は抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。万が一、返済不能などになった場合、抵当権が実行されて競売にかけられる事になります。 

ところが抵当権を設定する建物が無ければ抵当権設定は出来ません。売買は可能だけど実際そのまま購入する買主様が少ないと言う事ですね。 

ー　買主様の名義に登記できるようにするには、どうすればいいのか　ー 

誰が所有者なのか分かるようにする登記を保存登記と言いますが、
保存登記をするためには建物の表題登記が必要です。 

①表題登記 

不動産を特定するため不動産登記の表題部にされる時の事を言います。建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。不動産登記法では、表題登記のない建物所有権を取得した者は、取得日から1か月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっています。 

②建物の所有権保存登記 

保存登記を行うことで建物の所有者を明示する事が出来ます。 

いきなり買主様名義で保存登記をする事は、法律上難しいため売主様の名義にする事が一般的です。 

費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるか事前に取り決めが必要です。 

（表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士が対応しそれぞれ分野が違うので注意） 

ー　建物全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合も。 ー 

別棟を建築や増築した場合などが挙げられます。原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要がありますが、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなど買主様が未登記のまま引き渡しを争奪される場合もあります。 

ー　何から始めればいい？　ー 

まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。 

土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者など考えながらアドバイスが貰えるかもしれません。 

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再建築不可物件


再建築不可物件...
　名前の通り、現在ある建物を取り壊してしまうと再度建築が出来ない物件 

建て替えが出来る条件とは... 

　原則は建築基準法の道路に土地の間口が2メートル以上接している事です。
　ただし共同住宅の場合は土地間口が4メートル以上必要で、旗竿地の場合は路地状部分の長さによ
　り間口が3メートル以上必要です。 

現在も建物が建っている場合... 

　建築基準法は1950年に定められた法律であり、それ以前の建物もあります。
　またそれ以降の建物であっても建築計画地の申請を建築可能な道路や建物であるかのように、
　実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。 

　一見、道路ではあるものの建築基準法は道路の判定がされていない事があります。
　道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。 

再建築不可物件といっても様々なケースがあります。 

売却することは可能ですが、再建築出来ないので購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用出来ないケースがほとんどです。 

かなり限定されていますが、リフォームする事は可能です。自身で居住する以外で収益物件として購入する方も多いです。また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され再建築が可能となる場合もあります。 

まずは詳細を知るためにも売却に長けている不動産業者にご相談されることをお勧めします。 

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検査済証

検査済証の無い建物でも売却は可能ですが、

そもそも検査済証のない建物とは、どのようなものなのでしょうか。 

①完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物 

建築基準法第7条第1項につなげられた完了検査を受けていないと、基本的に建物を使用する事が出来ません。いずれもそれほど徹底されてはおらず、完了検査の実施率は平成10年頃で約38％、それ以前は20％から一桁台とも言われています。 中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物自体それほど珍しい事ではありません。 

検査を受けていない要因は建築基準法に適合していない、完了検査の費用を節約するなどケースは様々です。特に都心部では狭小地での建築のため法廷の建ぺい率や、容積率を超過している建物が多くあります。 

②完了検査を受け検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合 

残念ですが検査済証は、再発行が出来ません。ただ各役所の建築指導課にて、建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書を発行できます。 

そこで完了検査を受けていることや、検査済の元本などが分かります。 

重要事項説明書は、これらを規制する必要があるので不動産の担当者が調査しているかと思います。 

検査済証がないといっても、様々なケースがあります。 

そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じ無いケースも多いかと思います。 

検査済証が無い場合、住宅ローンなどの融資を利用できず、増改築等が出来ない事があり、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。 

これは “検査済証の有無というより違反建築物かどうか” が影響します。 

購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準が異なります。違反建築物はNGであることや、違反の内容、程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると売却活動や、売却価格に影響が出る事もあります。 

増改築なども建築当時に法適合していたかの確認が難しいため困難です。ただし指定確認検査機関にて建築基準法適合状況調査報告書を作成できる場合もあります。 

検査済証がある場合であっても、検査を受けた当初は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。 

売却の際には検査済証の有無よりも、現在の状況が重要となってきます。 

まずは売却に力を入れている不動産会社に、相談してみるのも良いかと思います。 

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