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残置物の処分


空き家になっている不動産を売却したいが、物がたくさん残っている...

買主様が個人の場合は、基本的に売主様のご負担で片付けていただきます。 

新しく住まわれる方がそのまま使うと言う事はあまりないですし、空き家の状態であれば家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので売主様に片付けて頂く必要があります。 

せっかく新居に引っ越しても前の所有者の方が使われていた物を使うのは抵抗がありますよね。。。 

タイミングとしては、売却をスタートされる時に片付けて頂いた方が印象も良いです。 

ご自身だけで片付けをされるのは、かなりの負担になるので業者さんに依頼される事をお勧めします。 

片付けが大変...と言う方はそのままの状態で不動産会社に買い取ってもらう事も可能です。 

不動産会社の中には、不動産の買い取り・リフォーム・建て直しをして販売する所もあります。その工事をする時に合わせて撤去する事で費用を抑えて提供することも出来ます。もちろん、大切な物が残っていないかは確認しておいてください。 

この場合、残置物の所有権を放棄し買主による処分を承諾する事を売買契約書に定めておく必要があります。 

個人の方が買ってリフォームされるときに片付けてもらう事も可能ではありますが、たくさん残っている状態で売却をすると、あまり印象が良くみえないので売却期間や金額に影響が出てしまいやすいです。 

手間をかけずに売りたいなら不動産会社 

高値で売りたいなら時間と労力を掛けて撤去する 

と、いうことです。 

加えて、空き家の場合は雨漏り・シロアリの被害などについての契約不適合責任のリスクもあるので注意が必要です。 

どのくらいで売れそうなのか、査定金額を確認してご判断頂ければと思います。 

札幌市北区

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最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があるのでしょうか。 

例えば売買契約を締結した後、引渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうケースも考えられます。 

※天災地変で滅失するとは ... 

落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまったなど 

売主様、買主様のどちらの責任ではなく、取引の対象物が滅失してしまう（無くなってしまう）こと。 

2020年4月１日以前の旧民法では、 

契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならない 

となっていました。 

債権者主義といい、買主様が目的物の引き渡しに関する危険負担をするということです。 

ただ、不動産の売買契約では天災地変等で売主、買主どちらの責任でもない理由によって対象物が滅失か損傷してしまった場合については、特約で民放とは異なるという取り決めを行っていました。 

この取り決めは全部が滅失し、修復が不能な場合や過分な費用、日数がかかると言った場合は解除が出来るといった特約です。 

相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金利を無利息で変換して解除という特約が一般的でした。 

また、大きな被害がなく引渡し前に損傷がある場合については、売主様で修復の上で買主様に引き渡す様にしていました。 

改正された民放は、 

引渡し前で、かつ引き渡しが不能である場合は買主様の支払責務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶出来る 

ことになりました。 

改正されたことによって、実際の取引の場での運用と民放が近づいたという感じかと思います。 

あくまで天災地変など売主様に責任が無い場合です。 

売主様には引渡しまで、善管注意義務、善良なる管理者の注意義務があります。 

注意不足の場合には、売主様の責任が発生します。 

問題なく取引、引き渡しが出来る様に細心の注意を払うことが重要です。 

不動産の売買契約でも手付金があります。 

売買契約を締結の際に売買代金の一部として、買主様から売主様へ手付金を支払う事が一般的です。 

手付金の金額はどのように決めるのか

売買契約については売主様、買主様双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。 

一般的には売買代金の1割を手付金とする事が多いかと思います。 

３０００万円の売買代金の３００万円が手付金という事です。 

ただし宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などに未完成物件の場合、売買物件の5％や1000万円を超える手付金であれば銀行等々、保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから保全措置の必要ない金額で設定する事が多いです。 

その他、下記の事情も考える必要があります。 

・買主様が売買価格の金額や諸費用まで融資をするケース 

・自己資金が少ないなど1割より少額の手付金を希望されるケース 

売買契約のある契約では売買契約締結後に買主様の手付金放棄や売主様の手付金を倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。 

これらは売主様、買主様どちらも権利があります。手付金の金額が多過ぎると解除のハードルが高すぎますし、少な過ぎると解除のハードルが低すぎるという事になります。 

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に相談されるのが良いかと思います。 

営業活動報告


媒介契約を締結し、販売活動させていただく事となると、どのような販売活動をしたか、お問い合わせやご案内がどれくらいあったのかを報告させていただきます。 

これを営業活動報告あるいは、媒介報告といいます。 

実家が空き家になっているような場合も何組来たのか、その報告書で確認できます。 

宅地建物取引業法では、媒介契約の書類によって報告する周期が定められています。 

　専属専任媒介...　1週間に1回以上 

　専任媒介...　2週間に1回以上 

　一般媒介...　報告の定めはない 

一般媒介の場合の報告は、法律で義務付けられていないので、報告しない不動産会社もありますが、ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたか気にされる方がほとんどだと思いますので、定期的に報告している不動産会社もあります。 

一般媒介で複数の会社に販売を依頼している場合は、営業活動報告書の有り無しを見るのも良い会社を見極める1つの手法です。 

営業活動報告はどうやってしてもらうのか 

　メール又は書面で報告させていただきます。
　媒介契約を締結する際の取り決め、媒介契約書にも記載されます。 

内容の中で注意して確認する事 

　①どのような販売活動を行ったか 

　②何件の問い合わせがあったか 

　③ご案内が何組あったか 

　④ご案内の結果どのような感想があったか 

販売活動としては、センチュリー21のウェブサイトの掲載あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトの掲載、新聞や折り込み広告、宅配チラシなどがあります。 

一定期間経っても買主が見つからない、お問い合わせやご案内の数が少ない場合はその後の販売活動の見直しを提案させて頂く事もありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。 

お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内が多いけれど買主が見つからない場合では、計画が変わってきます。営業活動報告書は軽視出来ないものですので、しっかりとご確認ください。

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未登記建物の売却


未登記建物は売買できますが、買主様にとってデメリットやリスクがあるため、 

売却がしにくく、売却価格に影響が出ることもあります。 

ー　買主側のリスク・デメリット　ー 

・購入し取得したにも関わらず、所有権を第三者に主張する事ができない

不動産取引では通常、売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記を行います。 

しかし建物が未登記であれば移転登記を行う事が出来ません。 

仮に二重売買なので取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記した第三者に対して買主様は所有権を主張する事が出来ません。そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。 

・住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事ができない

融資を受ける事ができない理由は抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。万が一、返済不能などになった場合、抵当権が実行されて競売にかけられる事になります。 

ところが抵当権を設定する建物が無ければ抵当権設定は出来ません。売買は可能だけど実際そのまま購入する買主様が少ないと言う事ですね。 

ー　買主様の名義に登記できるようにするには、どうすればいいのか　ー 

誰が所有者なのか分かるようにする登記を保存登記と言いますが、
保存登記をするためには建物の表題登記が必要です。 

①表題登記 

不動産を特定するため不動産登記の表題部にされる時の事を言います。建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。不動産登記法では、表題登記のない建物所有権を取得した者は、取得日から1か月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっています。 

②建物の所有権保存登記 

保存登記を行うことで建物の所有者を明示する事が出来ます。 

いきなり買主様名義で保存登記をする事は、法律上難しいため売主様の名義にする事が一般的です。 

費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるか事前に取り決めが必要です。 

（表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士が対応しそれぞれ分野が違うので注意） 

ー　建物全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合も。 ー 

別棟を建築や増築した場合などが挙げられます。原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要がありますが、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなど買主様が未登記のまま引き渡しを争奪される場合もあります。 

ー　何から始めればいい？　ー 

まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。 

土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者など考えながらアドバイスが貰えるかもしれません。 

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再建築不可物件


再建築不可物件...
　名前の通り、現在ある建物を取り壊してしまうと再度建築が出来ない物件 

建て替えが出来る条件とは... 

　原則は建築基準法の道路に土地の間口が2メートル以上接している事です。
　ただし共同住宅の場合は土地間口が4メートル以上必要で、旗竿地の場合は路地状部分の長さによ
　り間口が3メートル以上必要です。 

現在も建物が建っている場合... 

　建築基準法は1950年に定められた法律であり、それ以前の建物もあります。
　またそれ以降の建物であっても建築計画地の申請を建築可能な道路や建物であるかのように、
　実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。 

　一見、道路ではあるものの建築基準法は道路の判定がされていない事があります。
　道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。 

再建築不可物件といっても様々なケースがあります。 

売却することは可能ですが、再建築出来ないので購入者が限定されてしまいます。また、住宅ローンの融資が利用出来ないケースがほとんどです。 

かなり限定されていますが、リフォームする事は可能です。自身で居住する以外で収益物件として購入する方も多いです。また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され再建築が可能となる場合もあります。 

まずは詳細を知るためにも売却に長けている不動産業者にご相談されることをお勧めします。 

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検査済証

検査済証の無い建物でも売却は可能ですが、

そもそも検査済証のない建物とは、どのようなものなのでしょうか。 

①完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物 

建築基準法第7条第1項につなげられた完了検査を受けていないと、基本的に建物を使用する事が出来ません。いずれもそれほど徹底されてはおらず、完了検査の実施率は平成10年頃で約38％、それ以前は20％から一桁台とも言われています。 中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物自体それほど珍しい事ではありません。 

検査を受けていない要因は建築基準法に適合していない、完了検査の費用を節約するなどケースは様々です。特に都心部では狭小地での建築のため法廷の建ぺい率や、容積率を超過している建物が多くあります。 

②完了検査を受け検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合 

残念ですが検査済証は、再発行が出来ません。ただ各役所の建築指導課にて、建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書を発行できます。 

そこで完了検査を受けていることや、検査済の元本などが分かります。 

重要事項説明書は、これらを規制する必要があるので不動産の担当者が調査しているかと思います。 

検査済証がないといっても、様々なケースがあります。 

そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じ無いケースも多いかと思います。 

検査済証が無い場合、住宅ローンなどの融資を利用できず、増改築等が出来ない事があり、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。 

これは “検査済証の有無というより違反建築物かどうか” が影響します。 

購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準が異なります。違反建築物はNGであることや、違反の内容、程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると売却活動や、売却価格に影響が出る事もあります。 

増改築なども建築当時に法適合していたかの確認が難しいため困難です。ただし指定確認検査機関にて建築基準法適合状況調査報告書を作成できる場合もあります。 

検査済証がある場合であっても、検査を受けた当初は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。 

売却の際には検査済証の有無よりも、現在の状況が重要となってきます。 

まずは売却に力を入れている不動産会社に、相談してみるのも良いかと思います。 

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売却苦戦物件

物件が長期間売れない理由はズバリ買い手がいないからですが、なぜ買い手がいないのかと言うと需要とのギャップがあるからです。しかし原因を分析すれば売れやすくなる可能性は高いです！ 

物件が売れない理由は主に3つに分類できます。 

①販売価格が不適切である 

売れない物件の多くは、不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼した場合でも、物件自体の価格に対して価格が割高である事が多いです。不動産会社も、売主様と同じく少しでも良い条件で成約したいと考えています。そのため相場の条件に近い価格から販売スタート提案する事が多いですが、その後の反響状況によっては担当者と相談し販売条件について柔軟に検討する事も重要です。 

②物件自体に何かしらのマイナスポイントがある 

売りにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。 

買主様にとって見た目の印象は、時に間取りや価格よりも重要です。 

特に初めて物件を見たときの印象は後々まで尾を引く事になります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。 売却スタートのタイミングに一通り掃除などできれいにして頂くほか、それでも見た目を損なう場合には部分的なリフォームを提案させて頂く場合があります。 

③不動産会社選びに失敗している 

価格や物件に問題が無い場合は不動産会社が原因かもしれません。 

売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は一般的に契約期間3ヶ月間です。そのため不動産会社は3ヶ月の間に成果を出そうと販売活動を行います。仮に3ヶ月経っても物件自体に問い合わせが少ない場合は、販売戦略に問題があるか不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。思い切って他の不動産会社への変更も方法のひとつです。 

ただいきなり変更するのではなく、依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動内容などを相談し、内容を聞いた上で引き継ぎ依頼するか検討した方が良いでしょう。

 

先ほどお伝えした３つの理由を元に、売却に時間がかかっている場合の解決策として 

①周辺の成約価格を調べ適正な販売価格に解決する 

②外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す 

③不動産会社と協力しながら販売戦略や広告の出し方を見直す 

④その後の内容によっては不動産会社を変更する 

以上のポイントを意識していただければと思います。 

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転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却と賃貸どちらがいいのでしょうか？ 

確かに転勤のタイミングで売却の相談を頂く事は多いです。賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリット、デメリットがあり、その方のご事情と不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが3つあります。 

①大前提として、住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的に出来ない 

住宅ローンは居住を目的としたものであり、国の政策の基、購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者や家族以外の人が住む事は契約違反になります。誰かに貸したいと言う事であればアパートローンが増え、借り換えする事になります。 ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸する事を認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。 

②長期的な収支で、どちらが得をするか 

売期した場合は、諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますのでローンの支払いと相殺する事も出来ます。 

ただし、空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。 

ここが一番のリスクであり個人的な経験上では売却する方が多い印象です。 

③手持ちの資金 

賃貸に出した場合、空室リスクがありますので、転勤先の家賃とローンの二重払いや、その他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにする事は難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。 

転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントに不動産会社に相談頂ければと思います。